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U8hash:主楼布阵/新盘杀价 二手楼添压力\美联物业行政总裁(港澳) 布少明,主楼布阵/新盘杀价 二手楼添压力\美联物业行政总裁(港澳) 布少明

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  美国8月份通胀率高达8.3%,超出市场预期,料再度加息概率几乎达到100%。市场普遍认为,下次加息幅度可达一厘,相信本港银行加P(最优惠利率)的日子已经临近。笔者一再强调,香港仍然处于超低息环境。较年轻的读者可能不知道,香港曾经历过10%以上息口的日子,其时供楼的压力是超乎想像般巨大。一再加息影响到资金的流向及投资市场气氛,因此在公布通胀当日,美股即时大幅下挫,翌日港股亦跟跌,可见市场的忧虑。

  笔者认为,现时香港无论股市或是楼市,都面对着新一轮的“信心危机”。港股已经连月下挫,楼价跌幅亦扩大。美联楼价指数最新报160.43点,按周跌1%,连跌十三周;若与四周前相比,则跌2.57%。年内迄今跌幅扩大至6.51%,与本行预测全年跌约8%相比,已经相距不远。楼价下挫的“元凶”,正是部分业主睇淡经济前景,因而降价求售。业主的信心已陷入近年的最低点。美联信心指数最新报38.7点,按周跌2%,连跌九周,信心指数持续下跌,可以预计的是楼价将进一步下调。

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  新盘市场相对比较热闹,新盘源源不绝,而且销情大多理想。新界一个以现楼发售的新盘日前再度以低价抢滩,未来将有加价加推空间。踏入9月份,多个新盘将连环推售,料可刺激楼市气氛上升,预期全月一手成交量可达约1500宗水平。

  发展商“先求量后求价”,令新盘市场罕有出现“价跌量稳”的情况。本季截至9月13日,新盘成交量共录约3124宗,涉及金额约239.4亿元,即平均每宗一手成交仅约766万元,较二季度平均约1154万元下跌近34%,并创近九年来季度新低。主要原因是,本季推出的新盘多集中在价格相对较低的新界区,加上有项目以低市价推售,导致本季一手平均售价大减。发展商出货“价低量多”,将持续为二手楼带来减价压力,相信短期内二手业主会进一步减价求售。

  笔者深信,本港的前景一定是美好的。惟要令股楼摆脱低迷,先要提振港人信心。近日不断有政商界重量级人物公开表态,为香港受疫情拖累的经济“解忧”,建议从速放宽检疫,对外通关吸纳人才,以及减辣撤辣,为楼市“松绑”。

  展望后市,笔者相信,楼价仍会继续调整,一手成交视乎发展商开价;二手则视乎业主叫价。面对经济及投资气氛的不振,希望新任特首能于10月份发布的施政报告中,提出有效的振兴经济方案,为香港未来发展注入新动力。

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